海珠的改善客群，正陷入一种进退两难的境地。

从去年开始，我们接到不少海珠粉丝的咨询：

(资料图片仅供参考)

近两年有置换的打算，想问问有哪些新盘推荐？

每次听到这个问题，我都会长叹一口气。其实不少粉丝心里也知道，这个问题，目前无解。

我统计了一下，10个海珠改善客户，至少有8个在换房时的首选要素是：

要有大社区。

虽然海珠近几年改善产品不少，但是有大社区的项目却屈指可数。

有些粉丝本身就住在光大、富力现代、海珠半岛等大型小区，他们也去看过海珠目前在售的新盘，基本都是小园林、高密度，要他们舍弃原有的大社区和大花园，搬进更挤更小人更多的新盘，无疑是降级改善。

光大花园

当然，海珠偶尔也会出现一两个大体量盘，但他们要么是超豪宅（如琶洲南TOD），要么是等待时间长、产品复杂的旧改项目。

所以，我只能委婉地告诉他们：

要么将就，要么再等等。

但是最近，我收到宝贵消息：海珠改善业主的尴尬情况，可能要结束了！

前段时间，我们不是八卦到海珠后航道地块项目的情况嘛，最近我又收到猛料：

海珠后航道地块项目的名字确定了——越秀珠实城发·江湾和樾。 一旦定名，意味着项目离入市就不远了。

我也拿到了项目的一些最新资料，看完之后，我想掏心窝子地跟各位说一句：

这是今年海珠的改善购房者，需要打醒十二分精神、高度关注的项目！

为什么这么说？别急，听我慢慢跟你分析。

项目的案名

透露了哪些关键信息？

我们先来看一下这个项目的命名：

越秀珠实城发·江湾和樾

这个名字，透露了几个关键信息。

第一，项目跟越秀和樾府、越秀·大学城·和樾府、越秀·天河·和樾府师出同门，都属于和樾府系，也是 广州的第四座和樾府系作品。

众所周知，和樾府系是越秀地产目前在广州最高端的产品系，也是当之无愧的“流量霸主”，越秀和樾府、越天和都曾掀起“抢房潮”，敢用这个名字，基本可以预判项目的热度不低。

第二，和樾府系产品标准都很高，比如户型、交标等，都是片区标杆式的存在 ，特别是户型设计，每一次都能刷新人们对于“户型天花板”的认知。

举个例子，当初越天和的140平户型做到2+2房带主套、南北对流双阳台和LDKB一体式客厅，在同面积段户型设计中几乎没有对手。

越天和140平户型

据说越秀珠实城发·江湾和樾的120平户型就是越天和140平户型的缩小版，相当于用更小的面积，做到了同水平的舒适度 ，直接拉满了我对项目户型尺度感和使用率表现的期待值。

第三，和樾府系作品有两个显著特点：紧靠公园、大师作品 ，之前我去看过越秀和樾府、越天和，发现他们和樾府系作品真是把精英阶层对生活美学的品质追求摸得透透的，园林都很有那种“外适内和，体灵心恬”的感觉，而且园林也非千篇一律，而是结合项目的个性，打造出不同的特色。

越秀·和樾府中央公园实景图

越秀珠实城发·江湾和樾不仅延续了这一设计理念，并且还叠加了江景资源，做了景观升级，并且也会交由大师团队操刀。 江景+园林会怎么融合，如何与海珠精英阶层产生精神共鸣，也十分令人期待。

光是案名，已经剧透了项目的四个亮点，每一个亮点单独拎出来，对海珠改善市场来说，都是“迭代式”的进化，看来，越秀这一次真的要在海珠放一个引发市场地震的“大招”。

为什么它是今年

海珠最值得关注的新盘？

其实，早在案名公布之前、项目刚出规划的时候，我们就跟大家说过：

今年想在海珠置换，这个项目必须是“重点关注对象”。

我们先来梳理一下海珠改善客群的痛点。

从滨江东、广州塔到琶洲，海珠的发展轨迹是自西向东，很多改善群体都分布在海珠老城区 ，他们的孩子基本都在海珠实验小学、宝玉直小学等海珠老牌学校上学，也习惯了海珠老城区醇熟的配套与烟火气。

有一个粉丝曾告诉我，他们也去看过海珠南部、东部的新盘，但一来觉得配套不成熟，二来也不放心新引入学校的教育质量，最终还是暂缓置换计划。

这其实是很多海珠改善客群的难点，他们倾向原地置换，但是自中海观澜府卖完之后，海珠老城区推出的都是小体量项目，密度高，社区小，居住氛围感较弱。

用我们粉丝的话说：“买吧，又觉得是居住降级；不买，又不知道要等到什么时候。”

这话不假，由于海珠老城区开发程度高，鲜少有土地出让，即便有，也都是“蚊型地块”。

我们统计了一下，自2009年至今，海珠共出让29宗宅地，其中建设用地面积大于3万㎡的地块仅有4宗。而位于海珠老城区的，仅有2宗。

众所周知，中心区的土地向来卖一块少一块，过去15年海珠老城区的大体量地块尚且如此稀缺，更何况未来。

正因少见，海珠老城区的大体量项目在二手市场中，也牢牢占据着定价的主动权。更由于僧多粥少，涨幅比周边项目高出一半！

而 作为海珠老城区近5年来唯一一宗大体量住宅用地 ，越秀珠实城发·江湾和樾表现出的居住舒适度可谓“断层领先”。

首先，项目总建面约21万㎡，本身就是海珠少有的大体量项目，有足够的空间打造园林和社区。

其次，项目紧临庄头公园，而且西南侧靠近江景资源。

光是庄头公园占地面积就达到8.9万平方米，按照项目约1300户的规划总户数，即便在不算项目园林面积的情况下， 人均绿地面积高达约68平，符合联合国提出最佳人居环境标准。

说实话，在越秀珠实城发·江湾和樾之后，想在海珠老城区再等一个“硬件标准”如此突出的新盘，不知还有没有机会。

这个新盘

到底藏有多少惊喜？

最后，再来说说大家关心的项目基本情况。

项目的位置之前我们已经透露过了，就在光大花园旁边，与广佛线、8号线交汇的沙园站直线距离仅约1千米。

光看这个位置，就知道项目周边的配套等级不会差。

项目直线1公里范围内，就有庄头公园、太古仓、乐峰广场、南方医科大学珠江医院、广州菜市场“天花板”沙园市场等。

而且， 项目隔壁就是省级宝玉直小学南边路校区，直线距离不到100米。

项目自身也规划有一所商业和幼儿园 ，从项目的定位来看，后续大概率会引入高水平的商业及教育资源。

对于家中有孩子、老人的改善家庭来说，15分钟步行范围能覆盖衣食住行医教，住起来就两个字：省心！

项目周边的资源景观度也很丰富，西南侧就是珠江，没有高层建筑物遮挡，可以直面一线江景。

再说说大家都关心的产品，目前项目还未有更多产品细节流出，但据我们拿到的资料，项目住宅部分共分两期打造， 一期今年推出，首推106-140平四房，预计6月份会开放营销中心。

据透露， 项目将首推望园景的2#、5#，小高层设计，其中2#为19层，5#为17层，主推106、120、140平户型。

这个面积段的设计也很妙，相比目前海珠老城区在售的项目，四房起步的户型设计，保证了项目圈层的纯粹。

同时起步面积也不算高，能匹配大多数海珠改善家庭的户型与总价需求。

从目前流出的信息来看，我可以立一个flag：

今年的海珠改善市场，越秀珠实城发·江湾和樾基本没有对手。

而且据我们了解，已经有不少购房者已经在高度关注项目的一举一动。对于今年想买海珠的改善及置换客群来说，我建议各位先等等，在看过越秀珠实城发·江湾和樾之后，再做决定也不迟。

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